進入２０１０年，廣州土地市場驟然遇冷，多宗土地以底價或低價成交，更出現(xiàn)自２００８年以來首次流拍現(xiàn)象。與此同時，北京土地市場上多家央企卻頻頻制造“地王”，“南冷北熱”現(xiàn)象對此鮮明，耐人尋味。

專家分析，廣州新年土地拍賣市場遭冷遇，除此次拍賣的土地自身條件限制外，也顯示出國家和地方一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策開始發(fā)揮影響，大型房地產(chǎn)開發(fā)商在政策壓力下拿地謹(jǐn)慎，觀望氣氛濃厚，市場日后走勢取決于系列調(diào)控政策執(zhí)行是否堅決。

　　多宗土地遭冷遇　兩年來首次流拍

新年開春，北京土地市場“地王”頻出惹爭議，廣州市場卻透出絲絲寒意。上周，廣州市一幅當(dāng)前少有的老城區(qū)地塊僅引來６家開發(fā)商競拍，最終以７１００萬元成交，翌日拍賣的２幅住宅用地分別僅以底價和溢價５０萬元成交，另一幅商業(yè)地塊無人問津。

此前不久，廣州從化一幅住宅用地在公告期內(nèi)未能成交，被國土部門收回，而離其不遠(yuǎn)處就是總價１３．１億元的２００９年從化“地王”。資料顯示，這是廣州自２００８年以來首宗流拍土地，同時也是２０１０年全國土地市場首次流拍。

剛剛過去的２００９年，廣州土地市場卻是熱火朝天，“地王”頻出；典型的例子是，２００９年１２月，由富力、雅居樂、碧桂園三家民營房企組成的聯(lián)合體以２５５億元的天價拿下亞運村地塊，至今仍保持“總價地王”的紀(jì)錄。

據(jù)統(tǒng)計，２００９年廣州市十區(qū)共供應(yīng)建設(shè)用地２７４宗、用地面積１８．８１平方公里，實際收取土地出讓金約２３０億元，同比分別增長６．６１％、４５．２５％和１００．７７％；全年廣州房地產(chǎn)企業(yè)購置土地金額增長２８．９８％，購置單價增長５０．５８％；

政策效應(yīng)初現(xiàn)　市場觀望氛圍濃厚

進入新年，廣州土地市場遇“冷”，有其客觀原因，但主要反映出國家宏觀調(diào)控下的政策效應(yīng)，開發(fā)商逡巡觀望者居多。

北京大學(xué)公共經(jīng)濟管理研究中心研究員韓世同分析，此次出讓的幾宗土地，面積較小，位置偏遠(yuǎn)，大型開發(fā)商對這種地塊的興趣不大；而這一次的成交價位，與同區(qū)域的最高拍賣價格還有一定差距，從綜合成本分析，其利潤空間也比較小。這在一定程度上反映開發(fā)商在近期系列調(diào)控政策壓力下，對土地價格判斷趨于冷靜，拿地謹(jǐn)慎；如果這些土地放在２００９年拍賣市場上，其成交價肯定不止如此。

更主要的原因，還是政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度明顯加大。２０１０年開年以來，包括“國十一條”“國十九條”在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，廣東省也已出臺“粵四條”予以配合。

在這一背景下，廣州本地房地產(chǎn)市場普遍將此次土地拍賣視為今年市場的“試金石”，其中多項土地政策細(xì)則引人關(guān)注。

在此次拍賣的南沙區(qū)三宗土地中，出現(xiàn)了廣州自２００８年下半年以來很少推出的限戶型地塊，同時首次禁止“有拖欠地價、嚴(yán)重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄”的開發(fā)商競買；另一場拍賣中的東風(fēng)西路地塊，則要求競得人成交后三日內(nèi)劃款入賬，而在“國十九條”中，該期限為“最遲１年”。

業(yè)界人士分析，廣州重新啟用沉寂許久的“７０／９０”政策，是對“國十一條”重申增加中小戶型供應(yīng)政策的響應(yīng)；而對開發(fā)商資金、閑置土地問題提出的限制，雖然只是針對此次出讓的幾塊土地，但對后續(xù)土地出讓市場無疑具有很大的警示作用，或許將成為廣州調(diào)控政策的“風(fēng)向標(biāo)”。

廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，廣州市場不同于北京，本地開發(fā)商中民營企業(yè)多于國有企業(yè)，對調(diào)控政策較為敏感；２００９年房地產(chǎn)“牛市”，開發(fā)商購入的大量土地目前還在“消化”中；在當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景走向尚不大明確的情況下，開發(fā)商對土地的心理壓力比較大，更傾向于選擇觀望。

　　“地王”頻出或難再現(xiàn)　政策執(zhí)行更需堅決

廣州房地產(chǎn)市場目前已出現(xiàn)房價高企、銷量漲幅回落的“價高量跌”現(xiàn)象，土地價格會否總體“退燒”，成為市場關(guān)注的焦點。

廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，當(dāng)前銀行貸款收緊，政府保障房入市將減少樓市剛性需求，開發(fā)商資金壓力將進一步加大，對土地的心理壓力也將加大，難以再出現(xiàn)“地王”頻出的現(xiàn)象。

目前在廣州市場上，“開發(fā)商將減少購地”和“限制大戶型將使房價大漲”的聲音不斷出現(xiàn)，廣州二手大戶型住宅已跟風(fēng)漲價４％—５％。有人據(jù)此分析，開發(fā)商在做出觀望姿態(tài)，并推動大戶型房價上漲，以此來試探政策的走向和底線，實質(zhì)上是開發(fā)商和政策之間的博弈。

彭澎指出，房地產(chǎn)市場日后的走勢，取決于系列調(diào)控政策能否得到堅決執(zhí)行。他說，以前市場調(diào)控不力的現(xiàn)象讓開發(fā)商對這次調(diào)控心存僥幸，只有堅決并持續(xù)地執(zhí)行當(dāng)前調(diào)控政策，才能讓處在消費需求和資金來源雙重壓力之間的開發(fā)商徹底打消觀望心理，讓市場回歸正常軌道。